LMNP : micro-BIC ou réel, quel régime pour votre location meublée ?

La réponse courte

En location meublée non professionnelle (LMNP), le régime réel est le plus souvent gagnant quand le bien a été acheté récemment ou à crédit : l'amortissement du logement et du mobilier, ajouté aux charges, efface une grande partie de votre revenu imposable, souvent la totalité. Le micro-BIC reste intéressant pour un bien payé de longue date, avec peu de charges, ou si vous ne voulez pas tenir de comptabilité. Au-delà de 83 600 € de recettes par an, le réel s'impose.

Le micro-BIC, en pratique

Le micro-BIC s'applique quand vos recettes de location meublée de longue durée ne dépassent pas 83 600 € sur l'année. Vous déclarez vos recettes brutes, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. Aucune charge réelle ni aucun amortissement ne peut être déduit en plus.

Le revenu restant est soumis à l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, et aux prélèvements sociaux de 18,6 % pour les revenus 2026.

Ce seuil et cet abattement sont ceux de la location meublée de longue durée. Les meublés de tourisme, classés ou non, et les chambres d'hôtes suivent des règles différentes, que ce simulateur ne couvre pas.

Le régime réel, en pratique

Au réel, vous déduisez de vos recettes vos charges réellement payées : taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, travaux, intérêts d'emprunt, frais de comptabilité et cotisation foncière des entreprises. Vous déduisez surtout l'amortissement :

• du bâti, hors terrain, qui ne s'amortit jamais : le simulateur retient par défaut 15 % de terrain et une durée de 30 ans ;
• du mobilier et de l'équipement, sur 7 ans.

L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse votre résultat est mise en réserve et reportée sur les années suivantes, sans limite de durée. C'est ce qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur ses loyers meublés pendant de longues années.

Le réel demande une comptabilité en bonne et due forme et une déclaration professionnelle (liasse 2031). La plupart des propriétaires la confient à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.

Une règle simple pour se situer

Comparez l'abattement du micro-BIC, soit 50 % de vos recettes, à ce que le réel vous permettrait de déduire : vos charges réelles, vos intérêts d'emprunt, les frais de comptabilité et l'amortissement de l'année. Pour un bien acheté récemment, l'amortissement seul représente souvent une part importante des recettes, et le réel l'emporte largement. Pour un bien acquis il y a longtemps, à un prix bas ou sans crédit, l'écart se réduit, et la simplicité du micro-BIC peut suffire. Le simulateur ci-dessus fait ce calcul pour vous en une minute.

À savoir avant de choisir le réel

• La revente. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils augmentent l'impôt payé le jour de la vente. Les résidences services (étudiants, seniors, EHPAD) font exception.
• Le statut professionnel. Si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et qu'elles dépassent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer, vous devenez loueur en meublé professionnel : des cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux.
• Les obligations du meublé, communes aux deux régimes : déclarer votre activité pour obtenir un numéro SIRET, payer la cotisation foncière des entreprises, en principe due (avec une exonération l'année du début d'activité), et meubler le logement selon la liste réglementaire.

Un exemple chiffré

Prenons un studio loué meublé, acheté 180 000 € plus 14 000 € de frais, avec 6 000 € de mobilier. Il rapporte 9 600 € de recettes par an, pour 1 500 € de charges et 2 400 € d'intérêts d'emprunt ; la tranche marginale du propriétaire est de 30 %.

• Au micro-BIC, le revenu imposable est de 4 800 €, soit 2 333 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• Au réel, l'amortissement estimé est de 6 354 € par an ; avec les charges, il ramène le revenu imposable à 0 €, soit 0 € d'impôt et de prélèvements sociaux.

Avec ces chiffres, le régime réel vous ferait économiser environ 2 333 € cette année.

Ces montants sont recalculés avec les règles 2026 à chaque affichage de la page.

Changer de régime

• Sous le seuil, vous êtes au micro-BIC sans démarche particulière.
• Pour passer au réel, l'option doit être exercée à l'avance : en règle générale avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente, ou lors de votre première déclaration l'année où vous commencez la location. Elle se reconduit ensuite chaque année, et vous pouvez y renoncer dans les mêmes délais. Votre expert-comptable s'en charge en général.
• Au-dessus de 83 600 € de recettes, le réel est obligatoire.

Le bon moment pour y réfléchir : l'année de l'achat, ou dès que vous engagez des travaux ou un crédit. Anticipez : l'option se prend avant l'année concernée.

Faire ce calcul avec vos vrais chiffres

Coordesk Immo récupère vos recettes et vos charges depuis vos relevés bancaires, compare le micro-BIC et le réel avec vos montants, et prépare les chiffres de votre déclaration.

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