Micro-foncier ou réel : quel régime pour votre location vide ?

La réponse courte

Si vos charges déductibles de l'année, intérêts d'emprunt compris, dépassent 30 % de vos loyers, le régime réel est en général plus intéressant que le micro-foncier. C'est souvent le cas l'année d'un gros chantier, dans les premières années d'un crédit, ou quand la taxe foncière et la copropriété pèsent lourd. Avec peu de charges, c'est l'inverse : l'abattement du micro-foncier dépasse ce que vous pourriez déduire, sans aucune paperasse. Au-delà de 15 000 € de loyers par an, la question ne se pose plus : le réel s'impose.

Le micro-foncier, en pratique

Le micro-foncier s'applique automatiquement quand le total de vos loyers de location nue ne dépasse pas 15 000 € sur l'année, tous vos biens loués vides et tout votre foyer fiscal confondus. Vous reportez le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus, et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.

Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges : vous ne pouvez rien déduire d'autre, ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni assurance. Votre revenu imposable ne peut donc jamais être négatif, même l'année d'un gros chantier.

Le revenu restant est soumis à l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Certains biens excluent le micro-foncier, notamment ceux placés sous un dispositif Pinel, Denormandie, Malraux ou monuments historiques. En cas de doute, vérifiez votre situation avec votre conseil.

Le régime réel, en pratique

Au réel, vous déclarez vos loyers et vos charges réellement payées sur la déclaration 2044. Sont notamment déductibles :

• la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères que vous récupérez sur le locataire ;
• l'assurance propriétaire non occupant et l'assurance loyers impayés ;
• les frais de gestion (agence, administrateur de biens), plus un forfait de 20 € par logement pour les petits frais ;
• les charges de copropriété que vous ne pouvez pas récupérer sur le locataire ;
• les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, mais pas les travaux de construction ou d'agrandissement ;
• les intérêts d'emprunt, l'assurance du prêt et les frais de dossier.

Opter pour le réel vous engage pendant trois ans : vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant la fin de cette période. Conservez toutes vos factures, elles peuvent vous être demandées plusieurs années après.

Le déficit foncier

Quand vos charges dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier. Il se traite en deux parts :

• la part due aux charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global (salaires, pensions), dans la limite de 10 700 € par an : c'est elle qui fait baisser votre impôt dès cette année ;
• la part due aux intérêts d'emprunt, et ce qui dépasse le plafond, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Imputer un déficit sur votre revenu global vous engage à continuer de louer le bien nu jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit. Sinon, l'économie d'impôt vous est reprise.

Pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, le plafond peut être porté à 21 400 € pour les dépenses payées de 2023 à 2027. Le simulateur ne calcule pas cette majoration : parlez-en à votre conseil.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement loué nu qui rapporte 9 600 € de loyers sur l'année, avec 1 800 € de charges (taxe foncière, assurance, copropriété, petits travaux) et 2 400 € d'intérêts d'emprunt, pour un propriétaire dont la tranche marginale est de 30 %.

• Au micro-foncier, le revenu imposable est de 6 720 €, soit 3 172 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• Au réel, les charges, les intérêts et le forfait de gestion ramènent le revenu imposable à 5 380 €, soit 2 539 € d'impôt et de prélèvements sociaux.

Avec ces chiffres, le régime réel vous ferait économiser environ 632 € cette année.

Ces montants sont recalculés avec les règles 2026 à chaque affichage de la page.

Changer de régime

• Sous le seuil, vous êtes au micro-foncier sans rien faire.
• Pour passer au réel, il suffit de remplir la déclaration 2044 au moment de votre déclaration de revenus : ce dépôt vaut option. Elle vous engage pour trois ans, puis se reconduit d'année en année.
• À l'issue des trois ans, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos loyers restent sous le seuil.
• Au-dessus de 15 000 € de loyers, le réel est obligatoire.

Le bon moment pour se poser la question : chaque printemps, avant la déclaration, et surtout l'année où vous prévoyez des travaux.

Faire ce calcul avec vos vrais chiffres

Coordesk Immo récupère vos loyers et vos charges depuis vos relevés bancaires, compare le micro et le réel avec vos montants, suit vos déficits reportables d'une année sur l'autre et prépare votre déclaration case par case.

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